L'actualité de l'expertise en bâtiment

Les désordres apparents n’exonèrent pas l'agent immobilier de son devoir de conseil

Les agents immobiliers ne sont pas des experts en bâtiment, mais leur devoir d’information et de conseil peut les exposer à une lourde responsabilité lorsqu’ils passent sous silence des désordres visibles affectant un bien. À défaut, ils peuvent être condamnés à indemniser une perte de chance particulièrement importante, pouvant atteindre l’essentiel de la valeur du bien.

L’agent immobilier mandaté pour vendre un bien immobilier est tenu d’une obligation d’information et de conseil non seulement envers son mandant, mais également envers les acquéreurs. Pour ne pas avoir informé les acquéreurs des fissures, l’agent immobilier est condamné à payer 90% du prix de la maison au titre de la perte de chance de ne pas contracter.

Lorsqu’un immeuble présente des fissures apparentes, des lézardes, des déformations de toiture ou des désordres visibles susceptibles d’affecter sa solidité, l’agent immobilier ne peut pas se contenter de son rôle d’intermédiaire. Il doit attirer l’attention des acquéreurs sur ces éléments et leur recommander de faire procéder à des investigations complémentaires par des professionnels du bâtiment.

À défaut, il engage sa responsabilité, même si les désordres étaient visibles lors des visites.

Ce que dit la loi :

L’ancien article 1382 du Code civil, applicable aux faits de l’espèce, disposait : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Ce texte, devenu l’article 1240 du Code civil, fonde la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier envers l’acquéreur, lequel n’est pas partie au mandat de vente.

L’ancien article 1147 du Code civil disposait : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

Ce texte permet d’apprécier, dans les rapports entre le mandant et l’agent immobilier, l’exécution des obligations contractuelles nées du mandat.

L’ancien article 1134 du Code civil disposait : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

Il impose une exécution loyale du mandat de vente.

La double responsabilité du professionnel de l’immobilier:

La responsabilité de l’agent immobilier peut être recherchée sur un double terrain.

À l’égard de son mandant, elle relève de la responsabilité contractuelle. À l’égard de l’acquéreur, qui est tiers au mandat mais partie à l’opération de vente, elle relève de la responsabilité délictuelle.

L’agent immobilier n’est pas tenu de garantir l’absence de vice de construction. Il n’est pas non plus un expert technique. Toutefois, sa qualité de professionnel de l’immobilier lui impose de signaler les anomalies visibles qui ne sont pas mineures et qui peuvent affecter la décision d’acquérir.

Ce que dit la jurisprudence :

Pour mémoire, la jurisprudence considère que :

• l’agent immobilier est un professionnel de la vente et de l’immobilier et non un professionnel de la construction (Cass, 3ème civ, 21 janvier 2015) .
• l’agent immobilier n’étant pas un professionnel de la construction, il n’est donc pas responsable du vice caché affectant un bien immobilier qu’il est chargé de vendre.   (Cass, 3ème civ, 29 mars 2018)
• la responsabilité d’un agent immobilier a pu être engagée pour n’avoir pas attiré l’attention d’un acquéreur sur un défaut d’étanchéité de la toiture en présence d’importantes traces d’infiltrations et de fortes dégradations sur des menuiseries ainsi que des infiltrations visibles en façade. (Cass. 3 civ. 21 décembre 2023)
• la responsabilité d’un agent immobilier a pu être écartée pour n’avoir pas attiré l’attention d’un acquéreur sur l’existence d’un désordre structurel malgré la présence de fissures et lézardes puisque des professionnels de l’immobilier, diagnostiqueurs et bureau d’études mandatés par l’acquéreur, ne l’avaient pas décelé. (Cass. 3 civ. 21 décembre 2023)
• la mise en œuvre de la responsabilité de l’agent immobilier peut même, dans des cas particuliers, emporter la condamnation de ce dernier à garantir le remboursement du prix de vente en cas d’annulation de la cession. (Cass. 1re civ. 28 juin 2023)
• dès lors que l’agent immobilier ne signale pas aux acquéreurs la totalité des travaux effectués par les vendeurs, il manque à son obligation de conseil et d’information et doit les indemniser au titre de la perte de chance d’apprécier en toute objectivité l’intérêt à acquérir l’immeuble en cause et à quelle condition de prix. (Cour d’appel, Limoges, Chambre civile, 30 Mai 2024)
• En sa qualité de négociateur professionnel, l’agent immobilier engage sa responsabilité délictuelle envers l’acquéreur et contractuel envers le vendeur dès lors qu’il n’informe pas les parties sur la situation exacte du bien et notamment, il doit aviser les candidats acquéreurs des vices du bien vendu dont il a pu avoir connaissance et aurait dû s’enquérir auprès des vendeurs de l’origine des désordres. (Cour d’appel, Toulouse, 1re chambre, 1re section, 25 Mai 2020)
• L’agent immobilier doit contrôler la véracité des informations fournies par le vendeur, notamment lorsqu’il affirme que la toiture a été vérifiée régulièrement. Cette obligation implique de vérifier la réalité des déclarations essentielles du vendeur, lorsque celles-ci conditionnent la sécurité juridique ou la valeur du bien (état de la toiture, travaux réalisés, conformité technique…). Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 novembre 2025
  

Responsabilité de l’agent immobilier et dol du vendeur : vous n’êtes pas tenus d’investigations techniques

Lorsqu’un vendeur dissimule volontairement des informations essentielles sur l’état du bien vendu, ce dol peut exclure la responsabilité de l’agent immobilier. L’agent immobilier n’étant pas un professionnel de la construction, il ne peut être tenu responsable d’un vice affectant la structure d’un immeuble s’il n’en avait pas connaissance et si le vendeur ne l’en a pas informé.

Un rappel de la responsabilité civile et des obligations du mandataire

• Article 1995 du Code civil – Responsabilité du mandataire : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. »

Cet article pose le principe selon lequel le mandataire — dont fait partie l’agent immobilier lorsqu’il agit dans le cadre d’un mandat de vente — engage sa responsabilité en cas de mauvaise exécution de sa mission. Le mandant doit toutefois démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

• Article 1240 du Code civil – Responsabilité civile délictuelle : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Cet article fonde la responsabilité civile délictuelle.

En matière d’intermédiation immobilière, la responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée à l’égard des tiers lorsqu’une faute dans l’exercice de sa mission cause un dommage.

Que dit la jurisprudence concernant la responsabilité de l’agent immobilier ?

L’agent immobilier est tenu d’un devoir d’information et de conseil, mais il n’est pas tenu d’une obligation d’expertise technique du bien.

La Cour de cassation rappelle régulièrement que l’agent immobilier doit s’assurer de la cohérence des informations transmises, sans pour autant être tenu d’investigations techniques dépassant ses compétences.

La Cour de Cassation a ainsi jugé que :

• L’agent immobilier doit être condamné pour n’avoir pas conseillé l’acquéreur sur un éventuel défaut d’étanchéité de la toiture alors qu’il existait dans le bien des traces d’infiltrations (Cass. 3e civ. 21 décembre 2023).
  
• L’agent immobilier ne peut voir sa responsabilité engagée pour l’existence d’un vice affectant l’immeuble dès lors qu’il n’est pas établi qu’il en avait connaissance ou qu’il disposait d’éléments lui permettant d’en suspecter l’existence. (Cass. 3e civ., 26 octobre 2017)
• L’agent immobilier, simple intermédiaire dans l’opération de vente, n’est pas tenu d’une mission d’expertise technique du bien et que son obligation de conseil ne saurait s’étendre à la détection de désordres relevant de compétences techniques particulières. (Cass. 3e civ., 4 mars 2014)

Des vendeurs assignés s’en remettent à leur agent immobilier au motif qu’il aurait dû détecter les désordres du bâtiment

Par acte notarié du 17 janvier 2017, un couple de vendeurs a cédé une maison d’habitation à une acquéreuse pour un prix de 200 000 euros.

Après la vente, l’acquéreuse a découvert des désordres affectant la structure des combles de l’immeuble. Une expertise judiciaire a été ordonnée et a révélé une modification structurelle importante : la suppression de la partie supérieure d’un mur de refend, accompagnée d’un système de renfort métallique incomplet.

L’expert judiciaire a conclu que :

• la stabilité de la structure des combles était gravement compromise ;
• l’ouvrage était dangereux pour les occupants ;
• les désordres étaient visibles mais non décelables par un non-professionnel.

L’acquéreuse a alors assigné les vendeurs en résolution de la vente pour vices cachés.

Par jugement du 20 mars 2025, le tribunal judiciaire de Bourges :

• a prononcé la résolution de la vente ;
• a condamné les vendeurs à restituer le prix et à indemniser l’acquéreur.

Les vendeurs ont ensuite assigné l’agent immobilier en garantie, soutenant qu’il aurait dû détecter les anomalies structurelles. Le tribunal a rejeté leur demande, décision dont ils ont relevé appel.

La responsabilité de l’agent immobilier est écartée

La cour d’appel de Bourges confirme la mise hors de cause de l’agent immobilier. Elle rappelle d’abord que la responsabilité de l’agent immobilier suppose la démonstration d’une faute dans l’exécution du mandat.

Or, en l’espèce :

• l’agent immobilier n’avait pas la qualité de professionnel de la construction ;
• les désordres affectant les combles étaient non décelables pour un non-professionnel ;
• le mandat de vente ne mentionnait aucune transformation structurelle ;
• les vendeurs n’avaient pas informé l’agent immobilier des travaux entrepris.

La cour souligne également que les vendeurs avaient eux-mêmes réalisé les travaux et avaient vendu le bien sans achever les aménagements en cours. Dans ces conditions, la présence d’étais dans les combles ne pouvait suffire à imposer à l’agent immobilier des investigations techniques approfondies.

La cour considère enfin que les vendeurs avaient volontairement omis de communiquer des informations essentielles sur l’état du bien, caractérisant une réticence dolosive. Ce silence dolosif leur est entièrement imputable aux vendeurs et ne peut être transféré à l’agent immobilier.

La responsabilité de l’agent immobilier est donc écartée.

Cette décision rappelle utilement que l’agent immobilier n’est pas un expert technique du bâtiment. Son obligation d’information ne saurait suppléer la dissimulation volontaire du vendeur sur l’état réel du bien.

Cour d’appel de Bourges, 1re chambre, 20 février 2026

Bientôt, une meilleure indemnisation pour les propriétaires de maisons fissurées

Le 6 avril 2023, l'Assemblée nationale a adopté en première lecture une proposition de loi pour améliorer l'indemnisation des particuliers victimes du phénomène de retrait et de gonflement des sols à l'origine d'importantes fissures dans les habitations touchées.

Premier volet, cette loi vise à assouplir les critères actuellement en vigueur de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle pour caractériser l’intensité des épisodes de sécheresse.

La réforme vise également à mieux prendre en compte le caractère lent et progressif du phénomène de sécheresse et de réhydratation des sols. Ainsi, en complément des critères de reconnaissance actuels fondés sur l’intensité d’une sécheresse mesurée sur une période donnée, de nouveaux critères permettront également la reconnaissance Cat Nat de communes ayant subi une succession anormale de sécheresses d’ampleur significative, mais dont l’intensité mesurée année par année ne remplit pas les critères actuels

Cette proposition de loi entend augmenter de 15% le nombre de communes éligibles à la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle.

Autre volet, les assurés sinistrés auront l’obligation d’affecter l’indemnité reçue à la réalisation effective des travaux de réparation durable de leur habitation. L’indemnisation sera concentrée sur les sinistres susceptibles d’affecter la solidité ou d’entraver l’utilisation normale du bâtiment endommagé. Le but est d’éviter d’indemniser les dégâts purement esthétiques

Dernier volet, les modalités de réalisation de l’expertise d’assurance seront encadrées afin de « renforcer l’harmonisation des conditions de réalisation des rapports d’expertise ». L’encadrement de l’expertise d’assurance sera assorti de contrôles et de sanctions pour les experts qui ne remplissent pas les exigences de qualité prévues par la loi.

C’est la première fois qu’un texte prévoit la possibilité pour des fonctionnaires et agents publics de réaliser un contrôle sur place, et d’instaurer de possibles sanctions à l’égard des experts d’assurance. Ce dispositif s’inscrit dans l'un des articles du Code des assurances. Il s’agit d’une véritable avancée pour le consommateur, réservée pour l’instant au domaine des conséquences des épisodes de sécheresse. La reconnaissance du sinistre et le montant de l’indemnisation dépendent en effet quasi essentiellement des conclusions de l’expertise d’assurance. Et les assureurs le savent bien ! C’est donc pour éviter d’éventuelles pressions de ces derniers que l’ordonnance a instauré les nouvelles règles. Preuve que la disposition a touché un point sensible : les trois grands syndicats d’experts d’assurance ont déposé, le 2 février 2023, un mémoire devant le Conseil d’État pour que ce dernier recommande « au gouvernement de retirer purement et simplement du projet d’ordonnance les dispositions litigieuses contenues au sein du titre IV de l’article 1er de ce projet visant à modifier le Code des assurances ». Heureusement pour le consommateur, le texte publié n’a au final pas été expurgé !

Décision de justice

Le manque de rentabilité d'un achat n'est pas un vice caché qui permettrait de demander une réduction de prix ou même l'annulation de la vente.

Un vice caché est un défaut inhérent à cet objet, meuble ou immeuble, objectif, alors qu'un défaut susceptible d'être lié à l'usage fait par son acquéreur ne répond pas à cette définition, explique la Cour de cassation.

Il s'agissait d'un achat immobilier réalisé par un acheteur qui entendait faire ainsi un placement locatif et avait rapidement découvert que l'affaire n'était pas aussi rentable que prévu. Le turn-over des locataires, notamment, affectait la rentabilité en alourdissant les dépenses.

Mais pour les juges, le vendeur ne peut et ne doit que garantir le potentiel de ce qu'il vend, en l'espèce le potentiel technique de rendement, et non garantir ce qui était espéré par l'acquéreur. Il ne peut pas en garantir la rentabilité économique puisqu'il n'a plus la maîtrise sur l'utilisation, l'exploitation ou la gestion après la vente. Le seul fait de ne pas retirer le profit escompté n'est pas la preuve d'un défaut, a conclu la Cour.

Une rentabilité avait cependant été annoncée, selon l'acquéreur, mais cet argument a été jugé insuffisant par la Cour.

Selon la loi, le vice caché est un défaut qui doit être garanti par le vendeur parce qu'il existait avant la vente et diminue l'usage qui pouvait être attendu de l'objet.

L'acquéreur doit de son côté prouver qu'il n'aurait pas acheté s'il avait su ou qu'il aurait offert un prix inférieur. Si le vice est reconnu, il peut obtenir l'annulation de la vente ou une indemnisation.

(Cass. Civ 3 ...)

Réglementation : Fin des offres d'isolation des combles à 1 euro en juillet 2021

Les offres d'isolation des combles "à un euro" ainsi que les aides pour l'installation de "chaudières gaz très performantes" et de "radiateurs électriques performants" prendront fin le 1er juillet, a annoncé vendredi le ministère de la Transition écologique.

En revanche, "les bonifications pour le remplacement d'un chauffage aux énergies fossiles (fioul et gaz) par des énergies renouvelables" et celles "pour la rénovation performante des logements sont prolongées jusqu'en 2025", a précisé le ministère dans un communiqué.

Le "'coup de pouce' pour l'isolation des combles sera diminué au 1er juillet, afin notamment de mettre fin aux 'offres à 1 EUR', qui malgré leurs bénéfices en termes de massification de la rénovation énergétique ont montré leurs limites", a-t-il précisé.

L'isolation pour 1 euro des combles ou des planchers est une offre commerciale proposée par des entreprises signataires d'une charte avec le ministère chargé de l'écologie.

En juillet, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) avait appelé les particuliers à la vigilance face à des offres de ce type accompagnées de fraudes et de campagnes massives et agressives de démarchage téléphonique.

Avec pour objectif de laisser le marché s'orienter progressivement vers des rénovations plus ambitieuses, le gouvernement a prévu le maintien d'un coup de pouce "isolation des combles et planchers" pour les travaux engagés avant le 30 juin 2022 avec un soutien important à ces opérations mais en mettant fin aux offres à 1 EUR, indique le ministère.

Les coups de pouce pour l'installation de chaudières gaz très performantes et de radiateurs électriques performants s'arrêteront le 1er juillet, ajoute-t-il.

Ces évolutions ont été décidées dans le cadre des discussions en prévision de la prochaine période des certificats d'économies d'énergie (CEE), un des principaux instruments de la politique de maîtrise de la demande énergétique et qui représentent aujourd'hui, selon le ministère, de l'ordre de 4 milliards d'euros d'incitation aux économies d'énergie chaque année.

Le dispositif des CEE repose sur une obligation de réalisation d'économies d'énergie imposée par les pouvoirs publics aux vendeurs d'énergie - comme EDF, Engie, Total etc. - appelés les "obligés".

Un arrêté définissant les principales bonifications a été publié vendredi.